Mənzil, torpaq sahəsi və ya digər daşınmaz əmlak alarkən ən çox verilən suallar bunlardır: pulu ödədim, mülkiyyətçi nə vaxt oluram? Etibarnamə ilə alqı-satqı etmək olarmı? Müqavilədə cərimə yazmağın faydası nədir? Bu məqalədə Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinə əsaslanaraq bu sualları sadə dillə izah edirik.
Mənzil alanda mülkiyyət hüququ nə vaxt keçir?
Mülki Məcəlləyə görə daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ əldə edənə əmlakın verilməsinin daşınmaz əmlakın dövlət reyestrində qeydə alındığı andan keçir (Mülki Məcəllə, 178.1 və 139.1-ci maddələr).
Bu o deməkdir ki, yalnız müqavilə imzalamaq, pulu ödəmək və ya açarları təhvil almaq hüquqi baxımdan mülkiyyətin keçməsi üçün kifayət deyil. Hüququn keçid anı dövlət reyestrindəki qeydiyyatla bağlıdır.
Praktik baxımdan alıcı üçün faydalıdır ki:
- ödəniş qrafiki və təhvil şərtləri müqavilədə qeydiyyat mərhələsi ilə uzlaşdırılsın;
- tərəflərin öhdəlikləri və müddətlər müqavilədə aydın yazılsın;
- qeydiyyatdan sonra sənədlərin surətləri saxlanılsın.
Alqı-satqı müqaviləsi hansı formada bağlanır?
Əqdlər şifahi və ya yazılı (sadə və ya notarial) formada bağlanır. Məcəllə konkret müqavilə növü üçün xüsusi forma tələb etmirsə, müqavilə istənilən formada bağlana bilər (Mülki Məcəllə, 329.2 və 406.1-ci maddələr).
Burada əsas məqam budur: qanunun tələb etdiyi formaya əməl edilməməsi əqdi etibarsız edə bilər (Mülki Məcəllə, 329.1-ci maddə). Ona görə də konkret əqd üçün hansı formanın tələb olunduğunu imzalamazdan əvvəl dəqiqləşdirmək vacibdir.
Etibarnamə ilə alqı-satqı: müddət və forma
Bəzən mülkiyyətçi alqı-satqıda şəxsən iştirak edə bilmir və başqasına etibarnamə verir. Mülki Məcəllə etibarnamə üçün bu qaydaları müəyyən edir (Mülki Məcəllə, 362.2, 363.1 və 363.3-cü maddələr):
| Məsələ | Qanunun qaydası |
|---|---|
| Etibarnamənin müddəti | İstənilən müddətə verilə bilər |
| Müddət yazılmayıbsa | 1 il qüvvədədir |
| Tarix yazılmayıbsa | Etibarnamə etibarsızdır |
| Nəqliyyat vasitəsinə sərəncam | Etibarnamə 1 ildən artıq müddətə olmur |
| Notarial forma tələb edən əqdlər üçün | Etibarnamə notarial təsdiqlənməlidir |
Dəbbə (cərimə, penya) nədir və müqavilədə necə yazılır?
Dəbbə pulu öhdəlik icra edilmədikdə və ya gecikdirildikdə ödənilən pul məbləğidir. Bu halda kreditor zərər çəkdiyini sübut etməyə borclu deyil. Dəbbə barədə razılaşma yazılı formada olmalıdır, əks halda etibarsızdır (Mülki Məcəllə, 462.1 və 463-cü maddələr).
Məsələn, alqı-satqı müqaviləsində satıcının mənzili razılaşdırılmış tarixdə təhvil verməməsi və ya alıcının ödənişi gecikdirməsi üçün dəbbə nəzərdə tutula bilər. Şifahi razılaşma ilə dəbbə tələb etmək mümkün olmayacaq, çünki qanun yazılı forma tələb edir.
Mübahisə yaranarsa: iddia müddətini unutmayın
Ümumi iddia müddəti 10 ildir, daşınmaz əşyalarla bağlı müqavilə tələbləri üzrə isə 6 ildir (Mülki Məcəllə, 373.1–373.3-cü maddələr). Məhkəmə iddia müddətini öz təşəbbüsü ilə deyil, yalnız mübahisə tərəfinin qərar çıxarılanadək verdiyi ərizə əsasında tətbiq edir (Mülki Məcəllə, 375.2-ci maddə). Ətraflı: İddia müddəti nədir? 10, 6 və 3 il qaydası.
İmzalamazdan əvvəl qısa yoxlama siyahısı
- Satıcının əmlakın mülkiyyətçisi olduğunu təsdiq edən sənədlərlə tanış olun.
- Satıcının əvəzinə nümayəndə çıxış edirsə, etibarnamənin tarixini, müddətini və formasını yoxlayın.
- Müqavilədə qiyməti, ödəniş qaydasını, təhvil tarixini və tərəflərin öhdəliklərini aydın yazın.
- Gecikmə halları üçün dəbbə nəzərdə tutursunuzsa, bunu mütləq yazılı şəkildə müqaviləyə daxil edin.
- Müqavilənin hansı formada bağlanmalı olduğunu əvvəlcədən dəqiqləşdirin.
- Mülkiyyət hüququnun dövlət reyestrində qeydiyyatı başa çatana qədər bütün sənədləri saxlayın.
Qısa yekun
- Daşınmaz əmlaka mülkiyyət hüququ dövlət reyestrində qeydiyyat anından keçir.
- Müqavilənin forması vacibdir: qanunun tələb etdiyi formaya əməl edilməməsi əqdi etibarsız edə bilər.
- Müddəti yazılmayan etibarnamə 1 il qüvvədədir, tarixi olmayan etibarnamə isə etibarsızdır.
- Dəbbə yalnız yazılı razılaşma ilə etibarlıdır və kreditor zərəri sübut etməyə borclu deyil.
- Daşınmaz əşyalarla bağlı müqavilə tələbləri üzrə iddia müddəti 6 ildir.
Alqı-satqı müqaviləsini və ya etibarnaməni imzalamazdan əvvəl sualınız varsa, WhatsApp-da yazın: +994 77 739 10 12.
📚 Mənbələr
Digər məqalələr
İddia müddəti nədir? 10, 6 və 3 il qaydası (Mülki Məcəllə)
Borcu və ya müqavilə tələbini məhkəməyə neçə il ərzində vermək olar? Ümumi 10 il, müqavilələr üzrə 3 və 6 il — Mülki Məcəllə əsasında izah.
Boşanma: qeydiyyat orqanı və məhkəmə yolu, əmlak və aliment
Boşanma qeydiyyat orqanında nə vaxt, məhkəmədə nə vaxt olur? Ümumi əmlakın bölgüsü və aliment payları — Ailə Məcəlləsi əsasında sadə izah.
Miras: qəbul müddəti, birinci növbə vərəsələr və vəsiyyətnamə
Mirası qəbul etmə müddəti, birinci növbə vərəsələr və vəsiyyətnamənin forması — Mülki Məcəllə əsasında vərəsələr üçün sadə izah.